2014年09月18日

マンションの空き駐車場を他の人に賃貸したい

浦田泉税理士事務所 (東京都 千代田区)
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マンションの空き駐車場を他の人に賃貸したい

【質問】
マンション管理組合のものです。
ここ数年、当マンション内に設置した入居者用駐車場に4台ほど空きがある状態が続いています。
せっかくなので、入居者以外の人にも使ってもらえるような月極駐車場にしようかと思っていますが、何か問題はあるでしょうか?


【答え】
まず、管理規約で非区分所有者に対する駐車場の外部利用を認めていること、さらに、その駐車場収益はマンション管理費・修繕積立金に充当し、区分所有者に分配しないことが定められているかをご確認ください。
その上で、条件によっては駐車場収入が収益事業となるため、法人税が課税される可能性があります。



分譲マンション内に設置した入居者用駐車場の稼働率が低くなっている(特に都市部)、という話をよく耳にします。
元々お住まいであった方が高齢になられてマイカーを手放すケースが見受けられ、さらに新しく入居する若い方がマイカーを持っていない・・・など、様々な事情が重なっているのかと推察されます。
ご相談の方のように、何年も駐車場が複数台分、空いた状態ということも少なくないようです。

マンション管理組合は「組合」という名前は付いていますが、共有を前提とした民法の任意組合ではありません。管理組合の法人化も認められますが、基本的には、税務上「人格のない社団」として取り扱われます。

この「人格のない社団」は、収益事業のみに法人税が課されます。
駐車場を賃貸する「駐車場業」は、「収益事業」として取り扱われます。
とはいうものの、区分所有者に対する貸付けは、共済的事業の付随行為とされ、非収益事業として課税されません。
外部利用、ということになって、はじめて課税の問題が生じてきます。

入居者用駐車場を外部に賃貸する場合、以下のことが前提となりますので、まずご確認ください。

【前提】
(1)管理規約で非区分所有者に対する駐車場の外部利用を認めている
(2)その駐車場収益はマンション管理費・修繕積立金に充当し、区分所有者に分配しない。

この前提をクリアした上で、収益事業(課税される)になるかどうかは次の区分によります。

(ケース1)
区分所有者と非区分所有者を問わず募集を行い、条件も差異がない(区分所有者を優先しない)
・・・全部収益事業

(ケース2)
区分所有者の使用希望がない場合のみ募集し、区分所有者の使用希望があれば早期に明け渡す(区分所有者優先)
・・・外部利用のみ収益事業(要区分経理)

(ケース3)
原則として区分所有者のみに賃貸し、募集は行わない。非区分所有者からの申出により、ごく短期間の場合のみ外部への貸出しを認める
・・・全部非収益事業

ご相談の方のように、「空き駐車場」を埋めるために、月極駐車場の募集をかけて外部に貸付ける場合には、課税の対象となります。


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浦田泉税理士 
    浦田泉税理士事務所
      浦田 泉 税理士
     東京都千代田区二番町
     1−2 番町ハイム737




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