株式会社　プロフェッションネットワーク

浦田泉税理士事務所　（東京都　千代田区）
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老人ホームに入所したあとの空き家

【質問】
　父が老人ホームに入所するため、父が住んでいた自宅が空き家になります。「元気なうちに自分の判断で設備のいい老人ホームに入りたい」というのが父の希望です。元気な父が手入れをしていた自宅はすぐにでも住める状態です。
私が育った家で愛着もありますし、どうせ空き家になるなら私が住もうと思っていますが、家関係で注意すべき税金の問題、ありますか？

【答え】
　親が元気なうちに老人ホーム型マンションに移り住み、あいた自宅に子どもが住んでいる場合には、相続の際に「小規模宅地特例」が適用されない場合があります。


　老人ホームへの入所希望者が増えるなか、「元気なうちから設備のいいところへ入りたい」と考える人も増えてきました。親が老人ホームに入所したため、あいた自宅に子どもが住む、といったケースもあるかと思います。

　ところで、老人ホームに入った人が亡くなった場合、その人が住んでいた自宅の相続で気をつけなければならないことがあります。

　相続財産のうちに、被相続人が生前居住または事業のために使っていた宅地がある場合、一定の限度面積以内であれば、その評価額が最大８割引になるという「小規模宅地特例」。
　この特例が使えないケースがあるのです。

　この特例は、老人ホームへの入所で自宅が空き家となっていた場合でも適用することができます。
　しかし、ここで一つ注意点。
　「介護の必要がないのに入所した」なら適用はできません。

　老人ホーム入所後も自宅に特例が適用できるのは、次のような場合です。
　（１）身体または精神上の理由で介護を受ける
　　　必要があるため入所
　（２）相続人がいつでも生活できるよう自宅の
　　　維持管理がされている
　（３）入所後その自宅が新たに他の者によって
　　　使われていない
　（４）被相続人またはその親族によりその老人ホームの
　　　所有権が取得され、終身利用権は取得していない

　つまり、ご相談の方のように、親が元気なうちに老人ホーム型マンションに移り住み、あいた自宅に子どもが住んでいる、といった状況では、上記（３）の要件を満たさないため、小規模宅地特例が適用されない可能性が高いです。

　ただし、勤務などのため別居していたものの、生活費を送るなど実態は「生計は一」である親族が戻って住んだという場合など、「事情によっては適用可能な場合もある」（税務当局）とされます。

　介護の必要はないにも関わらず高齢者用マンションの所有権を取得し住んだなら、元の自宅には特例適用はできませんが、「そのマンションに居住していたと認められるなら、要件を満たせばそちらで特例が適用できる」（同）ことになります。

　適用要件はケースバイケースになりますので、詳しくは税理士までご相談ください。


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